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La Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda no ha entrado aún en vigor, pero algunos de los contenidos que regula, especialmente lo tocante a la limitación del precio de los alquileres, han provocado que el colectivo de propietarios de viviendas en régimen de arrendamiento mueva ficha para defender sus intereses en este mercado. En este sentido, desde el sector reconocen que son cada vez más los dueños que se están asesorando sobre las fórmulas legales que existen para sortear el tope de precios o la mayor duración de los contratos. El alquiler por temporada y el usufructo temporal se encuentran entre ellas.

El alquiler de temporada permite esquivar la limitación de los precios que incluye la normativa, pero tiene como contrapartida una demanda más limitada de estos inmuebles

Tanto los pequeños como los grandes propietarios de vivienda en régimen de arrendamiento se están interesando por el alquiler de temporada. Esta fórmula, según expone Rocío Ocaña Villena, socia del despacho Marín & Mateo Abogados, está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la considera como un arrendamiento para uso distinto de vivienda, “lo cual implica que se le aplica un régimen legal distinto al residencial, que otorga mayor protección al arrendatario”.

Esta experta añade que la duración del alquiler temporal dependerá del motivo “por el que se concertó”, por lo que no cabría renovación “si la misma implica que el arrendatario va a establecer su vivienda habitual en el inmueble alquilado”. Al respecto, Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (Aepsi), confirma movimientos del alquiler tradicional al temporal, especialmente en zonas como Barcelona. Sin embargo, este especialista pone de manifiesto que este movimiento implica una contrapartida para los propietarios, que ven limitada la demanda de sus inmuebles, “ya que los nuevos inquilinos deben tener un motivo acreditado para justificar la temporalidad”.

El mercado de los pisos turísticos coge fuerza de nuevo. Esta alternativa registra especial acogida entre los pequeños propietarios, pero algunos grandes tenedores ya se están interesando en promoverla

El alquiler turístico se vio fuertemente encogido durante la pandemia. Ahora, dos años después de su aparición, los propietarios de viviendas ubicadas en zonas de alta demanda de este tipo de inmuebles vuelven a apostar por ellos. Así lo declara José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), quien expone que, al igual que sucede con los arrendamientos de temporada, con los pisos turísticos los propietarios “quedan excluidos de las limitaciones de precio que impone la Ley”.

Este experto afirma que la solución afecta principalmente a los pequeños propietarios, aunque revela que “algunos grandes tenedores ya se están interesando por la opción de promover viviendas para alquileres turísticos”. Por su parte, Alejandro Bermúdez, CEO y fundador de Atlas Real Estate Analytics, confirma el interés de los propietarios por esta modalidad de arrendamiento, aunque pone de manifiesto que en localizaciones como Madrid muchos inmuebles se han visto afectados por la normativa local, “principalmente por los cambios que incluye en torno a los accesos y las localizaciones de los pisos”, lo que ha motivado la venta de muchos de esto activos, “ya que no se obtienen por ellos los niveles de rentabilidad esperados”.

El usufructo temporal permite burlar legalmente la mayor duración de los arrendamientos. Aunque es posible para todo tipo de propietarios, los grandes tenedores tienen más fácil adoptar esta figura

El usufructo temporal en el alquiler permite a los propietarios de vivienda, según Zurdo, “burlar legalmente la mayor duración de los arrendamientos que impondrá la nueva ley de vivienda, al igual que otras limitaciones”. Esta figura es, tal y como indica Ocaña Villena, “el derecho a disfrutar de un bien ajeno con la obligación de conservarlo”, permitiendo al dueño “cobrar la totalidad del valor de este derecho anticipadamente” y obligando al cesionario a entregar la propiedad a la finalización del plazo. “Mediante esta fórmula se garantiza al propietario el cobro anticipado y un contrato de duración menor a cinco años, si así se pacta”, subraya esta especialista.

En paralelo, José Ramón Zurdo especifica que, si bien cualquier tipo de propietario puede acogerse a esta figura, esta es “más fácil” de desarrollar y materializar por parte de los grandes tenedores, que pueden actuar adjudicando el usufructo temporal de las viviendas a otras empresas, “que luego son las que arriendan las viviendas, por el tiempo de concesión del usufructo, normalmente inferior al que exigiría la nueva normativa”.

La normativa puede afectar al futuro del BTR en España. En su lugar, los grandes tenedores de vivienda podrían apostar por desarrollar otras fórmulas de negocio, como el coliving o el régimen de apart-hotel

La aplicación de la Ley de Vivienda también puede tener su correlato en el mercado del build to rent (BTR). A juicio de Zurdo, este modelo de negocio “no parece rentable”, a tenor del riesgo existente dada la actual inseguridad jurídica “y por el hecho de que muchos arrendadores se van a ver obligados a realizar alquileres con muy pocas garantías”. Esta opinión es compartida en parte por Bermúdez, quien argumenta que en el caso de Barcelona, donde ya está en vigor una normativa limitante en esta materia, “se ha reducido considerablemente el pipeline y la inversión” en BTR.

En paralelo, ambos especialistas creen que los grandes tenedores podrían apostar por otras fórmulas de alquiler, como el coliving o los apart-hoteles, con las que sí burlarían aspectos restrictivos de la normativa. En concreto, Zurdo vaticina que “en el futuro veremos proliferar, mucho más, promociones en régimen de coliving y apart-hotel”, donde los promotores cederán los derechos de superficie de las viviendas, de forma temporal, a otras sociedades mercantiles que harán de arrendadoras “por el tiempo de concesión de esos derechos”. Bermúdez se muestra más cauto y matiza que esta opción dependerá de la tipología del suelo en la que se proyecten esos proyectos, “ya que no todos lo permiten, especialmente los residenciales”.