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Acabo de realizar un contrato con alquiler con opción a compra como parte arrendataria, ¿qué impuestos tengo que pagar?

Generalmente, el alquiler con opción a compra se concibe como una buena alternativa para el arrendatario porque le permite invertir el dinero destinado al alquiler a la posible compra de la vivienda; en palabras del Tribunal Supremo, «con dicho contrato una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones».

Esta opción a compra no está expresamente contemplada por la ley y no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque si está aceptado y reconocido en el reglamento hipotecario y en la ley de arrendamientos urbanos (LAU).

Se podría decir que estamos ante un contrato atípico que se regirá por la voluntad de las partes al encerrar en su seno dos contratos distintos como son el de alquiler y el de compraventa; ahí radica la base lógica para entender el impacto fiscal de este contrato.

Es importante conocer quiénes son los titulares del contrato de arrendamiento y a su vez de la opción a compra. Habría que distinguir si el arrendador/vendedor es una promotora, consistiendo, por tanto, en una primera transmisión; o si, por el contrario, estamos ante un arrendamiento entre particulares, teniendo con ello en la posible compraventa la consideración de segunda transmisión.

En el primero de los supuestos el contrato de arrendamiento de vivienda está sujeto al IVA. Recordemos que un particular no podrá recuperar ni deducir este impuesto. En la mayoría de casos, nos encontraremos las opciones de compra en operaciones entre particulares que constituyen segundas o posteriores transmisiones, por lo que la sujeción fiscal será al ITPAJD (impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados).

El sujeto pasivo es el arrendatario. La base imponible estará compuesta por el precio pagado por dicha opción. Si no se hubiera fijado con anterioridad o fuera menor al 5% del precio del ejercicio de la opción, se tomará este 5%. En cuanto al tipo, dependerá de cada comunidad autónoma, pues en un tributo cedido, pero oscilará entre un 6-10%.

Si se ejerce la opción y se produce la transmisión de la vivienda, la operación vuelve a tributar por el ITP. Esto es así al ser dos negocios jurídicos independientes con dos hechos imponibles diferenciados.

Y, por último, desde el punto de vista del IRPF se debe considerar que los ingresos por el arrendamiento supondrán un rendimiento de capital inmobiliario. En cuanto a la venta, habrá de tener en cuenta el criterio de la Dirección General de Tributos en la Consulta V3065-18, mediante la cual se indica que existirán dos ganancias patrimoniales distintas de conformidad con el art. 33.1 de la Ley del IRPF. La opción a compra se clasificará en la base general, y la segunda derivada de la transmisión irá a la base del ahorro.

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